Presentación de Gestión de Fincas Lavimar, S.L.

Gestión de Fincas Lavimar, S.L., se dedica a gestionar de formar eficiente y transparente Comunidades de Propietarios, esforzándose por ofrecer un servicio ágil y de calidad que satisfaga las necesidades particulares en cada caso.

Con una experiencia contrastada en el sector, ofrecemos una atención directa a los propietarios, trabajando constantemente para optimizar los costes de los mantenimientos, servicios y suministros contratados por la Comunidad.

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Embargo judicial de los bienes comunitarios y de los propietarios

Lo importante en esta cuestión es determinar cómo y contra quién puede conseguirse procesalmente hacer efectivo el cobro de cantidades adeudadas por una comunidad reconocidas en un proceso judicial condenatorio.

La Ley 8/1999 en su art.22 nos dice que las comunidades de propietarios responderán de sus deudas con todos los bienes, fondos y créditos a su favor. Subsidiariamente, el acreedor podrá dirigirse contra cada propietario, por la cuota que le corresponda en el importe insatisfecho. También nos dice este artículo que aquel propietario que acredite que está al corriente del pago de la totalidad de las deudas vencidas con la comunidad en el momento de formularse el requerimiento, podrá oponerse a la ejecución y si pagase en el momento del acto de requerimiento, se hará cargo de las costas en la parte proporcional que le corresponda.

La interpretación de esta norma en un sentido estricto nos lleva a la necesidad imprescindible de demandar personalmente a los propietarios de pisos y locales para que se pueda dirigir la ejecución contra ellos. Otra interpretación más flexible nos lleva a que se debe entender que los copropietarios hayan sido parte en el procedimiento en la medida que la personación en el anterior juicio de la comunidad en la persona de su presidente implica que todos y cada uno de los comuneros han sido también parte en el mismo aunque no hubieran estado personados individualmente.

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¿Un local tiene que pagar el cambio de ascensor de la comunidad?

Los promotores en el título constitutivo de la comunidad de propietarios tienen por norma general que los propietarios de locales no se hagan cargo de los gastos de mantenimiento del ascensor basado en el principio de “no uso”, es decir, parece lógico y consecuente que si no hacen uso del ascensor, es lógico y consecuente también que no se les cargue con el gasto ordinario del mantenimiento.

Ahora bien, si esto queda claro de los gastos ordinarios, no lo queda tanto de los gastos extraordinarios como puede ser una reparación, revisión e incluso la sustitución del ascensor. 

La norma que se ha aplicado regularmente es que de los gastos extraordinarios sí que se tendrán que hacer cargo los locales, lo que ha supuesto un importante debate y polémica.

Es entonces cuando el Tribunal Supremo mediante su doctrina jurisprudencial  ha sentado la base de que si en el título constitutivo el promotor ha inscrito la cláusula de exención de pago de los gastos de ascensor no distinguiendo entre unos y otros, esto se hace extensivo tanto a los gastos ordinarios como a los extraordinarios.

Así pues, va a depender de si en el título constitutivo se exonera de los gastos del ascensor el que un local se tenga que hacer cargo o no de la sustitución del ascensor de la comunidad.

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Obras en la fachada realizada por los locales

Los locales, para llamar la atención de sus clientes y destacar del resto de la competencia, pueden hacer más atractivos sus locales modificando o pintando su fachada de otro color que no sea el de la comunidad, bien de colores llamativos o los propios corporativos de su marca comercial.

Aunque en el título o escritura les autorice a hacer esos cambios, ello no supone que tengan carta blanca sin límite alguno para realizar cualquier modificación de la fachada, sino que han de pedir autorización a la comunidad, y que si no lo hacen, la comunidad le puede requerir al titular del local a que la reponga con los colores originales por obra inconsentida, siempre que les suponga un perjuicio, más que por haber realizado la obra sin autorización.

No obstante, el Tribunal Supremo va marcando un criterio flexible en lo que concierne a las modificaciones más comunes, como pueden ser la colocación de chimeneas de extracción de humos para locales de restauración, donde las comunidades de vecinos suelen ser muy reticentes incluso cuando vaya acompañado de proyecto,  o aperturas de huecos o ventanas…, ya que entiende que los locales han de tener los instrumentos necesarios para el ejercicio de su actividad y para facilitar el conocimiento de su existencia mediante la publicidad.

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Subvención para la adaptación de las antenas de las comunidades de propietarios al dividendo digital

¿Quién está legitimado para pedir la subvención?
Única y exclusivamente aquellas comunidades de propietarios que dispongan de NIF, cuenta bancaria propia, se rigan según lo dispuesto en la ley de propiedad horizontal y tengan instalada una antena colectiva de monocanales o centralita programable.

¿Qué cuantía pueden solicitar?
La cuantía depende de si hay que cambiar la centralita programable que entonces son 100€, o los amplificadores monocanales que van desde 150€ si solo se cambia uno hasta los 550€ si se cambian cinco.

¿Qué se necesita para solicitar la subvención?
Requisito imprescindible es que la instalación sea hecha por un instalador de telecomunicaciones registrado, el cual nos ha de dar un presupuesto detallado de trabajos a realizar y piezas a cambiar. También nos ha de proporcionar un boletín en el que indique la instalación que había en el edificio y los cambios realizados en la misma para adaptarla a la nueva TDT y por último le hemos de pedir una factura también detallada que refleje los trabajos realizados.

¿Cuándo comenzará el Gobierno a abonar la subvención?
Es en el mes de enero del 2015 cuando el gobierno comenzará a abonarlas según el orden de presentación hasta el agotamiento de los fondos que es de 280 millones de euros.

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Supresión de barreras arquitectónicas

La Ley de Propiedad Horizontal recoge dos posibilidades en relación con la incorporación de instalaciones para la supresión de barreras arquitectónicas en una comunidad de propietarios. Las obras a las que se refiere la Ley son las que permiten la accesibilidad universal y las requeridas a instancia de los propietarios en cuya vivienda o local vivan, trabajen o presten servicios voluntarios, personas con discapacidad, o mayores de setenta años con la finalidad de asegurar un uso adaptado a sus necesidades de los elementos comunes, por ejemplo la instalación de rampas, que favorezcan su comunicación con el exterior.

En primer lugar, si el importe repercutido con carácter anual por la colocación de las mismas no supera doce cuotas mensuales, una vez que se hayan descontado las posibles subvenciones de las que se puede beneficiar la comunidad, esta deberá acometerlas obligatoriamente sin que exista acuerdo previo de la Junta de Propietarios y requieran o no la modificación de los estatutos.

En caso de que el importe sea superior a las doce mensualidades mencionadas anteriormente, es necesario que concurra el acuerdo de la comunidad con el voto favorable de la mayoría de los propietarios que representen la mayoría de las cuotas de participación.  

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Licencia de obra menor

Una comunidad de propietarios que quiere ejecutar algún tipo de obra en su comunidad deberá realizar una comunicación previa para poner estos hechos en conocimiento de la Administración municipal que tenga competencias en urbanismo. Será necesario aportar los datos identificativos y demás requisitos exigibles para el inicio de la actividad.

Están sujetas a esta obligación como consecuencia de la ejecución de obras menores, esto es, aquellas que apenas tienen entidad constructiva y económica y que suelen referirse a trabajos de reparación o decoración que no precisan proyecto técnico.

Son obras menores aquellas realizadas en aras de la conservación y mantenimiento del edificio que no precisen la colocación de andamios, las de acondicionamiento menor en viviendas y locales como las de renovación o modificación de techos, paredes o calefacción; las que afecten a los exteriores del edificio, siempre y cuando no afecten a elementos estructurales ni impliquen la modificación general de fachada como reparación de portadas, canalizaciones y colocación de otras infraestructuras menores como las utilizadas para la radiodifusión sonora, televisión o la telefonía básica. Se unen a estas, los trabajos que se realizan para acondicionar los espacios libres de la parcela y que tienen por objeto el ajardinamiento o pavimentación.

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