Desalojo de inquilinos

En España, el significado de desahucio es el desalojo de los inquilinos de una vivienda o local comercial mediante una orden judicial, por no hacer pagado la rente o haber incumplido cualquier aspecto contractual. Elm omento en el que se desalojan a los inquilinos recibe el nombre de “lanzamiento”, en el cual está presente el propietario, alguien que representa al Juzgado y un cerrajero para volver a tomar posesión del inmueble.

En noviembre del 2009 entró en vigor en España el Desahucio Express, una modificación de la Ley de Arrendamientos Urbanos y la Ley de Enjuiciamiento Civil.

Este tipo de desahucio se caracteriza y a la vez se diferencia del anterior, entre otras cosas, porque el tiempo de espera desde que el lanzamiento y será suficiente para desalojar en el día y hora señalados o en la fecha de la citación al demandado. Sin embargo, antes había que poner una demanda ejecutiva para hacerlo efectivo.

El casero hace el requerimiento fehaciente de pago al inquilino hasta la presentación de la demanda baja de dos meses a uno y el plazo mínimo que se puede dar para que abandone la vivienda desde la notificación de la demanda es de 15 días, antes era un mes.

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Necesidad de acreditar el importe de reparación de los elementos privativos

TS Sentencia de 13 de octubre de 2010, Sala 1ª, QJ 2010/226124
El TS estima el recurso extraordinario por infracción procesal interpuesto por la parte demandada, constructora de las obras, y acoge la impugnación del pronunciamiento de la sentencia impugnada que difiere para el proceso de ejecución de sentencia la fijación del coste de las obras de reparación en los elementos privativos del edificio de la comunidad de propietarios actora, al declarar el TS que la citada comunidad debía haber acreditado el importe de la reparación de dichos elementos, sin que sea procedente dejar su determinación para el trámite de ejecución de sentencia, por lo que la Sala desestima la demanda en este puntual pedimento y también en cuanto a la petición de una indemnización para el caso de incumplimiento de la condena a efectuar las obras de reparación.

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Legalidad de las modificaciones de elementos comunes hechas por propietario de local comercial sin autorización previa de la Junta

TS Sentencia de 9 de diciembre de 2010 2010/258975
Desestima el Tribuna Supremo el recurso de casación interpuesto contra la sentencia dictada por la AP de A Coruña que confirmaba la sentencia de primera instancia. Considera la Sala plenamente acreditado que las obras realizadas por el titular del local comercial, consistentes en la apertura de los dos huecos en el forjado o placa de separación del bajo y del piso primero para la instalación de un pequeño montacargas y hueco de una escalera interior de unión de los dos plantas, en modo alguno menoscaba o altera la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración o estado exteriores, ni perjudica los derechos de otro propietario. Señala asimismo que pese Jurisprudencia señala que los estatutos de las Comunidades de Propietarios no pueden vulnerar normas imperativas, llegando a declarar la nulidad de aquellos estatutos que permiten la realización de obras que afectan a elementos comunes, esta doctrina se flexibiliza cuando esta autorización previa y afectación de elementos comunes se lleva a cabo por titulares de locales comerciales ubicados en edificios sometidos al régimen de propiedad horizontal y siempre que las modificaciones no afecten a la seguridad o estabilidad del edificio ni perjudiquen el derecho de otro propietario como ocurre en el caso enjuiciado.

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Impugnación de acuerdo denegatorio de solicitud de apertura de salida de local comercial segregado

TS Sentencia de 15 de noviembre de 2010 2010/265166 
Acuerda el TS estimar el recurso de casación interpuesto contra la sentencia que, revocando la de instancia desestimó la demanda de impugnación de los acuerdos en los que se denegaba la solicitud de apertura de la puerta y el uso del ascensor en la planta primera a los actores dueños de un local comercial -de dicho local se segregó la primera planta, por así autorizarlo la escritura de declaración de obra nueva y división en régimen de propiedad horizontal de la comunidad a la que pertenece el mencionado local comercial-. Señala la Sala que la sentencia recurrida no contradice la doctrina jurisprudencial puesto que no niega el derecho al aprovechamiento independiente de los elementos propios, y sin embargo no ha tenido en cuenta la falta de interés legítimo que justifique su negativa a otorgar la citada autorización, entendiendo que la comunidad actuó de forma contraria a la Ley y los estatutos, incurriendo en abuso de Derecho. Fija como doctrina jurisprudencial que cuando en el título constitutivo se prevea la posibilidad de segregación de un local comercial, implícitamente se está autorizando como consecuencia natural de lo anterior la apertura de una salida de la finca matriz si el local carece de ella. La construcción de la salida independiente no puede afectar a la seguridad, estabilidad y estética del edificio ni puede perjudicar los derechos de terceros. La negativa de la comunidad de propietarios a autorizar la obra, es nula por contravenir lo dispuesto en el título constitutivo y por estar amparada en un ejercicio abusivo del Derecho.

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Derecho de retracto procedente pese a enajenarse porción mayor a la que detenta el arrendatario

TS de 10 de noviembre de 2010 2010/251803
Estima el TS el recurso de casación interpuesto por la arrendataria actora contra sentencia dictada en apelación que revocó la de instancia estimatoria de sus pretensiones que la consideró legitimada para ejercitar derecho de retracto sobre el inmueble de litis, por entender que no procede dicho derecho cuando se enajena una porción de la finca mayor que la que detenta el arrendatario o cuando la compraventa ha tenido por objeto la totalidad del edificio. Sin embargo, esta Sala entiende que procede el derecho de retracto no sólo en los casos en que se venda un único piso o planta destinados a vivienda o local de negocio, sino también en aquellos otros en que el propietario proceda a la agrupación de dos o más pisos o locales y realice la venta conjunta de los mismos por un solo precio.

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Legitimidad del presidente al no haber sido impugnado su nombramiento

TS Sala 1ª, Sentencia 22 octubre 2009 QJ 2009/245662 El TS declara no haber lugar al recurso de casación interpuesto por la demandada frente a la sentencia de apelación que desestimó el recurso de la misma y confirmó el pronunciamiento estimatorio de la instancia, que declaraba el desahucio por precario del piso que había sido atribuido a la demandada en sentencia de separación. El tribunal argumenta que no concurre interés casacional al haberse pronunciado la Sala sobre la cuestión y haberse unificado la doctrina discrepante de las Audiencias Provinciales.

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Existencia de comunidad naval con exclusión de sociedad

TS Sala 1ª, Sentencia 7 julio 2009 QJ 2009/150900
El TS desestima el recurso de casación presentado por los demandados contra la sentencia dictada por la AP, y la confirma. Este Tribunal, entre otros pronunciamientos, considera conforme a derecho la sentencia impugnada que declaró que entre los litigantes no había sociedad, sino comunidad naval y que ésta no había quedado extinguida con el desguace de la anterior embarcación, al haber sido sustituida por la de nueva construcción, que quedó sometida a su mismo régimen dominical y reconoce a los demandantes la condición de titulares de la tercera parte indivisa del nuevo buque.

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Disolución y división de comunidad de bienes

TS Sala 1ª, Sentencia 14 octubre 2009 QJ 2009/234630
El TS declara no haber lugar al rec. de casación confirmando la sentencia impugnada que estimó la demanda al considerar a la demandante la heredera de su esposo respecto a los demandados, hermanos de éste, declarando la disolución y división de la comunidad de bienes existente sobre las fincas reseñadas en la demanda cuya propiedad era de los demandados y del esposo de la demandante, efectuándose la disolución en ejecución de sentencia en la forma establecida y de acuerdo con la ley.

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