10 aspectos básicos en una comunidad de vecinos.

Como ya sabemos, una comunidad de propietarios es una entidad jurídica compuesta por el total de propietarios de un mismo edificio, y que se rige por las normas aplicables y por los estatutos por ellos acordados.

Hay veces, que la gestión de ésta es complicada por diversos motivos, ya que a veces no se conocen las leyes que lo regulan, por lo que surgen dudas, que gracias a nuestro administrador de fincas pueden ser resueltas. Sin embargo, hay 10 puntos básicos que toda persona que vive en comunidad debe saber.

1. Donde no existan elementos comunes, no existe comunidad
2. El Reglamento no puede ir en contra de los Estatutos, ni éstos en contra de la Ley de Propiedad Horizontal
3. Tu libertad para actuar depende de si estás hablando de un elemento común o privativo
4. La Junta de propietarios es el máximo órgano de gobierno de la comunidad
5. Dime qué quiere cambiar la Junta y te diré que quórum necesita
6. Dejar de pagar la cuota de la comunidad es un mal negocio
7. Sácale el máximo partido a los presupuestos de tu comunidad
8. Si consideras que un acuerdo supone un perjuicio en contra tuya o de la comunidad, tienes derecho a impugnarlo
9. Contar con un administrador de fincas tiene sus ventajas
10. Estás viviendo en comunidad, si no te gusta y puedes… cómprate un chalet independiente

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Incumplimiento de la constructora al no obtener licencia de ocupación por no ajustarse la obra a las normas urbanísticas

TS, Sala 1ª ,Sentencia de 28 de septiembre 2010 QJ 2010/201441 
El TS declara no haber lugar al rec. de casación confirmando la sentencia recurrida que consideró que la inadecuación de la obra al proyecto inicial aprobado por el ayuntamiento no supone ruina funcional sino que se trata de un supuesto de incumplimiento contractual, y añade que no cabe admitir la pretensión de la actora en el sentido de que la condena a la constructora y a la promotora se concrete en la adecuación de la obra a las exigencias urbanísticas vigentes en el momento de interposición de la demanda, pues el objeto final a que se compromete el vendedor es a que los almacenes se puedan usar conforme a su finalidad, siendo así que lo determinante es obtener la correspondiente licencia municipal conforme a la normativa vigente al tiempo de su concesión.

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Absolución de delitos de homicidio y lesiones por imprudencia grave al faltar la relación de causalidad entre acción y resultado

AP Murcia, Sentencia de 13 de septiembre de 2010 QJ 1010/199623
Desestimando el recurso de apelación interpuesto por el acusado, la Sala estima los formulados por el otro imputado, los perjudicados, las responsables civiles subsidiarias y la aseguradora contra sentencia dictada en causa seguida por delitos de homicidio y de lesiones por imprudencia grave. La Sala absuelve al recurrente, pues su culpa radica en que alquiló la maquina manipulada sin facilitar las instrucciones, sin pasar revisiones y con los sistemas de seguridad anulados, pero en los hechos probados no se describe ninguna conducta que merezca reproche penal para él; la máquina fue entregada al otro condenado seis días antes del luctuoso episodio, tiempo durante el cual fue utilizada sin problemas; y falta la relación de causalidad entre la acción que se le imputa y el resultado producido, pues todos coinciden en que, de haber empleado los estabilizadores, el siniestro no habría acontecido, siendo ésta la causa eficiente.

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Nulidad del acuerdo que modificaba el título constitutivo por no haberse obtenido por unanimidad

AP Coruña, Sentencia de 14 de septiembre de 2010 QJ 2010/197819
La AP desestima el recurso de apelación interpuesto por la demandada frente a la resolución de instancia que estimó la demanda y la confirma. Este Tribunal declara la nulidad de dos de los acuerdos adoptados por junta celebrada por la comunidad de propietarios demandada, referentes a la constitución como una sola comunidad de dos de los bloques de la misma urbanización, y la modificación de las cuotas de participación de los propietarios, los cuales serían nulos en cuanto suponen una modificación del título constitutivo de la propiedad horizontal, y no se adoptaron por unanimidad.

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Falta de diligencia debida de la demandante tratando de ocultar el domicilio real del constructor demandado

TS Sentencia de 30 de junio de 2010, Sala 1ª, QJ 2010/196194
El TS estima la demanda de revisión declarando rescindida y sin valor alguno la sentencia de primera instancia y la recurrida, por considerar probado que el domicilio correcto del constructor demandado figuraba en diversas escrituras públicas correspondientes a contratos celebrados con diversos miembros de la comunidad de propietarios demandante y con esta misma, por lo que, una vez fracasado el emplazamiento intentado en el domicilio ofrecido por la demandante, ésta debió, antes de dar lugar a la citación por edictos, ofrecer el domicilio cuyo conocimiento podía obtener fácilmente mediante la consulta de los documentos que estaban a su disposición, considerando también que de la prueba practicada no se infiere que el demandado hubiera tenido conocimiento de la existencia de un proceso seguido contra él con anterioridad al momento en que se manifiesta en la demanda.

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Necesidad de acreditar el importe de reparación de los elementos privativos

TS Sentencia de 13 de octubre de 2010, Sala 1ª, QJ 2010/226124
El TS estima el recurso extraordinario por infracción procesal interpuesto por la parte demandada, constructora de las obras, y acoge la impugnación del pronunciamiento de la sentencia impugnada que difiere para el proceso de ejecución de sentencia la fijación del coste de las obras de reparación en los elementos privativos del edificio de la comunidad de propietarios actora, al declarar el TS que la citada comunidad debía haber acreditado el importe de la reparación de dichos elementos, sin que sea procedente dejar su determinación para el trámite de ejecución de sentencia, por lo que la Sala desestima la demanda en este puntual pedimento y también en cuanto a la petición de una indemnización para el caso de incumplimiento de la condena a efectuar las obras de reparación.

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Ilegalidad de las obras realizadas sin autorización en elementos privativos por modificar la configuración del edificio

TS Sentencia de 16 de septiembre de 2010 2010/196190
La Sala 1ª del Tribunal Supremo desestima el recurso de casación interpuesto por los demandados contra la sentencia dictada por AP y la confirma. La Sala considera que las obras ejecutadas por los recurrentes en el local que les pertenecía privativamente, son contrarias a derecho por haber modificado la configuración y aspecto exterior del edificio, habiendo sido realizadas sin obtener el consentimiento del resto de los copropietarios, siendo correcta la calificación de los hechos declarados probados por el Tribunal de apelación.

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Legalidad de la exigencia de licencia de actividad para la instalación de telecomunicaciones

TS Sentencia de 17 de noviembre de 2010 2010/246712
La Sala 3ª del Tribunal Supremo estima parcialmente el recurso de casación interpuesto por France Telecom España contra la sentencia del TSJ de la Comunidad Valenciana, que estimó parcialmente el recurso contencioso-administrativo interpuesto por la citada mercantil contra el acuerdo del Ayuntamiento de Paiporta (Valencia) por el que se aprobó definitivamente la Ordenanza Municipal sobre antenas de telefonía móvil, fija, radio y televisión, anulando el inciso "tendrán carácter precario" del inciso inicial del apartado b) de su artículo 9, de la Ordenanza Municipal impugnada.
-La Sala recuerda que existen dos sentencias firmes que han anulado los arts. 5, 7, 8.2, 9, 10, 11, 12 y 14 de la Ordenanza y 6.1 de su Anexo, y por otro lado, tenemos una tercera sentencia, la sentencia recurrida, que anula los arts. 10, 2 y 14, de modo que la controversia suscitada en torno a alguno de los preceptos cuya anulación ha adquirido firmeza, habrá de estarse a su anulación definitiva, que es ya inatacable. Quedando así planteado el recurso, la Sala fija el marco en que se mueve el ejercicio de las competencias atribuidas a los municipios cuando afecte a la regulación de las telecomunicaciones y declara que la actividad consistente en la instalación de telecomunicaciones no es, en la Comunidad Autónoma Valenciana una actividad calificada, confirmando la legalidad de la exigencia de licencia de actividad y de la presentación previa de un programa de desarrollo.

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Legalidad de las modificaciones de elementos comunes hechas por propietario de local comercial sin autorización previa de la Junta

TS Sentencia de 9 de diciembre de 2010 2010/258975
Desestima el Tribuna Supremo el recurso de casación interpuesto contra la sentencia dictada por la AP de A Coruña que confirmaba la sentencia de primera instancia. Considera la Sala plenamente acreditado que las obras realizadas por el titular del local comercial, consistentes en la apertura de los dos huecos en el forjado o placa de separación del bajo y del piso primero para la instalación de un pequeño montacargas y hueco de una escalera interior de unión de los dos plantas, en modo alguno menoscaba o altera la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración o estado exteriores, ni perjudica los derechos de otro propietario. Señala asimismo que pese Jurisprudencia señala que los estatutos de las Comunidades de Propietarios no pueden vulnerar normas imperativas, llegando a declarar la nulidad de aquellos estatutos que permiten la realización de obras que afectan a elementos comunes, esta doctrina se flexibiliza cuando esta autorización previa y afectación de elementos comunes se lleva a cabo por titulares de locales comerciales ubicados en edificios sometidos al régimen de propiedad horizontal y siempre que las modificaciones no afecten a la seguridad o estabilidad del edificio ni perjudiquen el derecho de otro propietario como ocurre en el caso enjuiciado.

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Impugnación de acuerdo denegatorio de solicitud de apertura de salida de local comercial segregado

TS Sentencia de 15 de noviembre de 2010 2010/265166 
Acuerda el TS estimar el recurso de casación interpuesto contra la sentencia que, revocando la de instancia desestimó la demanda de impugnación de los acuerdos en los que se denegaba la solicitud de apertura de la puerta y el uso del ascensor en la planta primera a los actores dueños de un local comercial -de dicho local se segregó la primera planta, por así autorizarlo la escritura de declaración de obra nueva y división en régimen de propiedad horizontal de la comunidad a la que pertenece el mencionado local comercial-. Señala la Sala que la sentencia recurrida no contradice la doctrina jurisprudencial puesto que no niega el derecho al aprovechamiento independiente de los elementos propios, y sin embargo no ha tenido en cuenta la falta de interés legítimo que justifique su negativa a otorgar la citada autorización, entendiendo que la comunidad actuó de forma contraria a la Ley y los estatutos, incurriendo en abuso de Derecho. Fija como doctrina jurisprudencial que cuando en el título constitutivo se prevea la posibilidad de segregación de un local comercial, implícitamente se está autorizando como consecuencia natural de lo anterior la apertura de una salida de la finca matriz si el local carece de ella. La construcción de la salida independiente no puede afectar a la seguridad, estabilidad y estética del edificio ni puede perjudicar los derechos de terceros. La negativa de la comunidad de propietarios a autorizar la obra, es nula por contravenir lo dispuesto en el título constitutivo y por estar amparada en un ejercicio abusivo del Derecho.

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Maquinación fraudulenta en la adjudicación de fincas por impago

TS de 5 de noviembre de 2010 2010/241712 2010/241712
Acuerda el TS desestimar la demanda de revisión instada por los propietarios de la comunidad de propietarios en la que las cuestiones planteadas se centran en la concurrencia o no decaducidad de la acción y si verdaderamente se ha producido una maquinación fraudulenta.En relación a la primera de las cuestiones señala que se ha producido la caducidad ya que se requiere de manera inexcusable la fijación por el recurrente del elemento temporal, "dies a quo", que debe probarse con precisión", sin que haya tenido lugar en la presente demanda - la carta invocada no puede entenderse que determine el inicio del plazo de caducidad, porque no se trata de un documento público y su fecha no puede tenerse por cierta-. Si bien esta sola razón sería suficiente para desestimar la demanda de revisión, examina el documento que se ha presentado como demostrativo de la maquinación fraudulenta para llegar a la conclusión que el fraude que se está alegando para pedir la revisión de la sentencia no es el que se ha producido "intra processum" y que hubiera propiciado la sentencia que se ataca, sino que es el que ha producido en la discusión misma del litigio en que ha recaído la sentencia - objeto del litigio era si existió una maquinación entre el Banco Español de Crédito, que se adjudicó las fincas en subasta por impago de las hipotecas, y el tercer adquirente de buena fe, demandado-.

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Derecho de retracto procedente pese a enajenarse porción mayor a la que detenta el arrendatario

TS de 10 de noviembre de 2010 2010/251803
Estima el TS el recurso de casación interpuesto por la arrendataria actora contra sentencia dictada en apelación que revocó la de instancia estimatoria de sus pretensiones que la consideró legitimada para ejercitar derecho de retracto sobre el inmueble de litis, por entender que no procede dicho derecho cuando se enajena una porción de la finca mayor que la que detenta el arrendatario o cuando la compraventa ha tenido por objeto la totalidad del edificio. Sin embargo, esta Sala entiende que procede el derecho de retracto no sólo en los casos en que se venda un único piso o planta destinados a vivienda o local de negocio, sino también en aquellos otros en que el propietario proceda a la agrupación de dos o más pisos o locales y realice la venta conjunta de los mismos por un solo precio.

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Existencia de propiedad horizontal de hecho pese a su falta de constitución como tal

TS de 24 de noviembre de 2010 2010/251803
Rechaza el TS el recurso de casación interpuesto por la actora contra sentencia dictada en apelación tras alzarse una de las codemandadas que rechazó la demanda revocando el fallo de instancia que acogía en parte las pretensiones de la actora y declaró extinguido el condominio de la finca debiendo procederse a pública subasta. Indica la Sala que el recurso de casación está ordenado a resolver sobre infracción de normas jurídicas y no sobre cuestiones de hecho, y aclara que una de las porciones de la finca no se quiso dividir por los copropietarios. Señala que la falta de constitución y de funcionamiento formal de la propiedad horizontal no impide su existencia.

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Validez de escritura de subsanación de obra nueva y división horizontal realizada por la promotora

TS de 2 de diciembre de 2010 2010/269641 
Acuerda el TS estimar el recurso de casación dirigido contra la sentencia que, revocando la de instancia, estimó la demanda al entender que la promotora demandada se había extralimitado en sus facultades al otorgar la escritura de subsanación de la escritura de declaración de obra nueva y división horizontal, en la que se hacen ciertas atribuciones a los copropietarios demandados que no constaban en la misma, y en tanto se había venido a realizar un verdadero acto de disposición que no tenía atribuido ya que se verificó después de la venta de algunos inmuebles en contrato privado. Señala la Sala en relación a las cuestiones de interés casacional planteadas que la formalización del contrato en documento privado no genera tradición instrumental y no acredita por sí sola la efectiva transmisión patrimonial pretendida por la comunidad de propietarios demandante, es así que al ser el promotor el único propietario goza de la cobertura del ordenamiento jurídico para llevar a cabo la modificación del título constitutivo de la división horizontal. Añade que en el caso de autos resulta aun más evidente cuando los documentos privados confieren amplias facultades al promotor para redactar o modificar la declaración de obra nueva, lo que, en definitiva, hizo en el tiempo en que podía hacerlo. Es así que al estimar los motivos, dada la infracción de los preceptos y la doctrina invocados, procede declarar la validez de la escritura de subsanación de obra nueva y división horizontal otorgada por la promotora.

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Falta de legitimación activa de la comunidad para reclamar por vicios existentes en zonas privativas

TS de 21 de diciembre de 2010 2010/269644
El TS declara no haber lugar a los recursos por infracción procesal y de casación interpuestos por la demandada contra la sentencia dictada por la AP. Entre otros pronunciamientos la Sala declara la responsabilidad solidaria de los demandados por su participación en los daños derivados de vicios y defectos constructivos existentes en el edificio sobre el que se asienta la comunidad actora y que afectan tanto a los elementos comunes como a los privativos, de donde surge la obligación de los demandados de indemnizar el coste de reparación de de las deficiencias existentes y realmente probadas, hechos que la sentencia declara probados y que la recurrente hace supuesto de la cuestión al sostener lo contrario respecto de determinados defectos.

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Legitimidad del presidente al no haber sido impugnado su nombramiento

TS Sala 1ª, Sentencia 22 octubre 2009 QJ 2009/245662 El TS declara no haber lugar al recurso de casación interpuesto por la demandada frente a la sentencia de apelación que desestimó el recurso de la misma y confirmó el pronunciamiento estimatorio de la instancia, que declaraba el desahucio por precario del piso que había sido atribuido a la demandada en sentencia de separación. El tribunal argumenta que no concurre interés casacional al haberse pronunciado la Sala sobre la cuestión y haberse unificado la doctrina discrepante de las Audiencias Provinciales.

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Desahucio por precario del piso cedido al hijo una vez separado

TS Sala 1ª, Sentencia 11 noviembre 2009 QJ 2009/271310
Se desestima por la Sala del TS los recursos de casación y extraordinario por infracción procesal interpuesto contra la sentencia de la AP que, confirmó la validez del acuerdo adoptado en junta de propietarios, autorizando la apertura de una puerta para acceder al patio comunitario. Descarta el alto tribunal la falta de legitimación pasiva del presidente de la recurrida aducida por el recurrente toda vez que él mismo había admitido dicho nombramiento sin haberlo impugnado en tiempo y forma y la necesidad de unanimidad para la validez del acuerdo en cuestión.

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Existencia de comunidad naval con exclusión de sociedad

TS Sala 1ª, Sentencia 7 julio 2009 QJ 2009/150900
El TS desestima el recurso de casación presentado por los demandados contra la sentencia dictada por la AP, y la confirma. Este Tribunal, entre otros pronunciamientos, considera conforme a derecho la sentencia impugnada que declaró que entre los litigantes no había sociedad, sino comunidad naval y que ésta no había quedado extinguida con el desguace de la anterior embarcación, al haber sido sustituida por la de nueva construcción, que quedó sometida a su mismo régimen dominical y reconoce a los demandantes la condición de titulares de la tercera parte indivisa del nuevo buque.

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Legitimidad del presidente al no haber sido impugnado su nombramiento

TS Sala 1ª, Sentencia 11 noviembre 2009 QJ 2009/161710 
Se desestima por la Sala del TS los recursos de casación y extraordinario por infracción procesal interpuesto contra la sentencia de la AP que, confirmó la validez del acuerdo adoptado en junta de propietarios, autorizando la apertura de una puerta para acceder al patio comunitario. Descarta el alto tribunal la falta de legitimación pasiva del presidente de la recurrida aducida por el recurrente toda vez que él mismo había admitido dicho nombramiento sin haberlo impugnado en tiempo y forma y la necesidad de unanimidad para la validez del acuerdo en cuestión.

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Disolución y división de comunidad de bienes

TS Sala 1ª, Sentencia 14 octubre 2009 QJ 2009/234630
El TS declara no haber lugar al rec. de casación confirmando la sentencia impugnada que estimó la demanda al considerar a la demandante la heredera de su esposo respecto a los demandados, hermanos de éste, declarando la disolución y división de la comunidad de bienes existente sobre las fincas reseñadas en la demanda cuya propiedad era de los demandados y del esposo de la demandante, efectuándose la disolución en ejecución de sentencia en la forma establecida y de acuerdo con la ley.

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